Ситуация, когда должник согласен передать свою заложенную долю квартиры кредитору, не всегда завершается благополучно. Верховный суд России подчеркивает, что интересы третьих лиц и закон должны быть на первом месте, даже если стороны договорились мирно. Это следует из пункта 20 Обзора судебной практики ВС РФ №1 за 2025 год.
За кулисами "мирного" соглашения
Квадратные метры однокомнатной квартиры делят Ирина и её дочь Наталья, каждая владеет по половине. В этом жилище также зарегистрирован и проживает несовершеннолетний сын Натальи, для которого опекуном является бабушка. Вдруг Наталья, не имея возможности вернуть долг некоему Михаилу, решает заложить свою долю квартиры в качестве задатка. Долг не был возвращен, и Михаил подал иск с требованием о взыскании долга и обращении взыскания на заложенную долю.
Однако стороны решили договориться мирно: Наталья передает свою долю Михаилу, а он в ответ отказывается от своих претензий. Суд утвердил это соглашение 15 сентября 2022 года, и кассация подтвердила его законность. Однако Ирина не согласилась с решением и обратилась в Верховный суд, оказавшись с поддержкой весомых аргументов.
Нарушены права третьих лиц
Верховный суд России сделал важное замечание: любой мир, достигнутый в соглашении, не должен нарушать закон и интересы других лиц. Ниже представлены ключевые моменты, на которые обратил внимание суд:
- Преимущественное право: при продаже доли в квартире другие собственники имеют первое право на её выкуп. Это положение не может быть проигнорировано даже в случае мирного соглашения.
- Участие органов опеки: если в квартире проживает несовершеннолетний, право на продажу доли должно быть согласовано с органами опеки. Суд обязан учитывать их мнение в процессе.
В данном случае суды первой инстанции проигнорировали необходимые требования, не привлекли орган опеки и не проверили, не затрагивают ли условия соглашения права ребенка. Ирина, как сособственник, заявила о своем желании выкупить долю, а суды предоставили её Михаилу без учета этих прав, чем фактически нарушили закон.
Судебное разбирательство продолжается
В итоге Верховный суд отменил предыдущие решения, вернув дело на повторное рассмотрение. В настоящее время оно проходит в Приморском районном суде Санкт-Петербурга, и орган опеки уже привлечен в качестве третьего лица. Этот случай подчеркивает, что даже при желании сторон к компромиссу, суд остаётся гарантом соблюдения прав всех участников сделки. Таким образом, судебная практика подтверждает, что законные нормы остаются на первом плане, и мирное соглашение не является лазейкой для обхода прав других лиц.
